Gut ein Jahr ist es her, dass die Bundesregierung die Neubauförderung gestoppt hat. Nach massiver Kritik kündigte der Bundeswirtschaftsminister eine Neuauflage in diesem Jahr an, und er hat Wort gehalten: Zum 1. März 2023 ist das neu KfW-Programm der Bundesregierung für energiesparende Neubauten (KFN) gestartet. Insgesamt stehen 1,1 Milliarden Euro für Neubauten zur Verteilung an, davon gehen 750 Millionen an private Bauherren und gewerbliche Antragsteller, 350 Millionen sind für Familien reserviert. Aber auch an dieser Neuauflage gibt es schon Kritik.
Mit dem neuen Förderprogramm der KfW soll in erster Linie das nachhaltige Bauen vorangetrieben werden. Es werden ausschließlich klimafreundliche Vorhaben und ressourcenschonendes Bauen gefördert, das heißt, die Immobilie den Effizienzhaus-40-Standard erfüllen. Sie darf also im Vergleich zu einer üblichen Referenzimmobilie maximal 40 Prozent der Energie verbrauchen. Auch muss der Energiebedarf des Gebäudes zu mindestens 65 Prozent durch erneuerbare Energien gedeckt werden. Bauherren können über vergünstigte Kredite maximal 150.000 Euro pro Wohnung erhalten, wenn diese besonders nachhaltig ist.
Verzichtet der Bauherr bei seinem Wohngebäude auf ein Nachhaltigkeitssiegel (QNG = Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude), reduziert sich die Förderung auf maximal 100.000 Euro pro Einheit.
Anders als bei der alten Förderung ist, dass es beim Bau und Kauf besonders klimafreundlicher Häuser durch Privatpersonen und Investierende nur noch zinsverbilligte Kredite geben wird. Die Fördermittel der KfW sind also keine Direktzahlungen nach dem Kauf mehr. Ausschließlich Kommunen und Landkreise können etwa für den Bau von Wohnungen, Kitas oder Schulen auf direkte Zuschüsse hoffen. Neu ist auch, dass jetzt Materialkosten gefördert werden. Keine Förderungen bei diesem Programm gibt es allerdings für Anlagen wie Photovoltaik, Windkraft oder Stromspeicher.
Unter folgenden Namen finden Sie die entsprechenden KfW-Programme:
- „Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude – private Selbstnutzung“ (297)
- „Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude“ (298)
- „Klimafreundlicher Neubau Nichtwohngebäude“ (299)
Neben der frisch gestarteten Wiederaufnahme der KfW-Förderung hat Bundesbauministerin Klara Geywitz eine neue Eigentumsförderung für Familien ab Juni 2023 angekündigt. Bis zu 60.000 Euro Jahreseinkommen plus 10.000 Euro je Kind dürfen Familien verdienen, um in den Genuss dieser Förderung zu kommen.
Auch ein Steuerfreibetrag bei der Grundsteuer beim Ersterwerb von Wohnungen steht zur Diskussion, wurde aber bisher noch nicht verabschiedet. Die Zinsverbilligung drückt die Zinslast der Hypotheken um bis zu vier Prozent pro Jahr, gemessen an den üblichen Konditionen.
Der Energieberatendenverband GIH hält die Förderkonditionen für wenig attraktiv. Grundsätzlich teile man zwar den Ansatz, durch ressourcenschonendes Bauen zu mehr Nachhaltigkeit zu kommen, und halte auch die Zweistufigkeit der Anforderungen für sinnvoll.
Allerdings seien die Konditionen für Bauherren nicht attraktiv, kritisiert der GIH-Vorsitzende Jürgen Leppig. Es gibt weder eine Zuschussvariante noch Tilgungszuschüsse. „Nur zinsverbilligte Kredite mit relativ niedrigen förderfähigen Kosten dürften viele potenzielle Bauherren abschrecken“, fürchtet er. Mit Kredithöchstbeträgen von 100.000 Euro pro Wohneinheit komme man bei einem Effizienzhaus 40 mit der Anforderung einer Lebenszyklus-Analyse jedenfalls nicht sehr weit.
Außerdem vermisst der GIH-Bundesvorsitzende in der neuen Richtlinie den bisherigen Zuschuss von 50 Prozent für Fachplanung und Baubegleitung. Dieser ist in der Richtlinie nach GIH-Lesart in den niedrigen förderfähigen Kosten des Kredits mit Zinsverbilligung integriert.
Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) geht davon aus, dass zehn Milliarden Euro nötig wären, um die Wende im Neubau zu schaffen. Auch der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) sieht die erneuerten KfW-Förderungen ähnlich kritisch: „Mit dieser Förderung werden wir es auch 2024 nicht schaffen, 400.000 Wohnungen zu bauen.“ Das Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr hatte die Bundesregierung im Koalitionsvertrag festgehalten. Das Volumen und die ausschließliche Ausrichtung auf den sogenannten Effizienzhaus-40-Standard seien laut GdW „nicht geeignet, um angesichts explodierender Preise beim bezahlbaren Wohnungsbau etwas zu bewirken“.
Zuschüsse gibt es für öffentliche Träger
Peter Wegner, Vizepräsident des Verbandes Wohneigentum, forderte, die Nebenkosten für den Erwerb zu reduzieren. An aller erster Stelle stehe da die Abschaffung der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb – auch mit einer Freibetragslösung könne er aber leben. Festzustellen sei, dass die derzeit hohen Haushaltskosten in den jungen Familien einen Kapitalaufbau verhinderten. Es brauche also ein Zuschussprogramm. Die für Mitte 2023 angekündigte Eigentumsförderung für Familien sei zu begrüßen, müsse jedoch auf Bestandserwerb ausgeweitet werden, sagte er.
Die Wohnungsnot ist größer als bislang angenommen. Laut einer Studie des Bündnisses Soziales Wohnen fehlten Ende 2022 rund 700.000 Wohnungen. Es ist davon auszugehen, dass 2022 circa 280.000 neue Wohnungen entstanden sind, 2023 könnten es noch weniger sein. Das reale Bauvolumen sei 2022 um zwei Prozent gesunken, konstatiert eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Für das laufende Jahr geht das Institut von einem Rückgang in ähnlicher Höhe voraus.
Überproportional von den Rückgängen betroffen ist demnach der Wohnungsbau. Erst 2024 werde das Bauvolumen inflationsbereinigt wieder im Plus liegen. Der deutsche Bausektor werde im Zeitraum 2021 bis 2025 stagnieren aufgrund des Auslaufens der langjährigen Aufwärtsentwicklung im Wohnungsbau, schätzt Ludwig Dorffmeister, Fachreferent für Bau- und Immobilienforschung des ifo-Instituts. Der große Bauüberhang und die langen Projektrealisierungszeiten werden den Neubaumarkt zwar vorerst stabilisieren, ab 2024 dürften die Folgen der großen Zurückhaltung aufseiten der Projektentwickler, „Häuslebauer“ und Wohnungsunternehmen aber immer stärker durchschlagen. Seine Prognose: „Für das laufende Jahr ist im Wohnungssektor, der ja auch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden umfasst, noch ein kleines Plus denkbar. Danach geht es bergab.“
Forscherinnen und Forscher des Deutschen Instituts für Wirtschaftsförderung (DIW) fordern einen Strategiewechsel: Die Förderung müsse sich stärker auf die „Nachverdichtung im Bestand“ fokussieren, um bezahlbaren neuen Wohnraum gerade in den Ballungsräumen zu schaffen.
